Tapuda Avukat Zorunluluğu Geldi Mi? 12. Yargı Paketi Sonrası Durum

YazarAv. Samet YİĞİTGayrimenkul Hukuku

Yayın ilkeleri

Tapu işlemlerinde avukat zorunluluğu, Adalet Bakanı Akın Gürlek’in Mart 2026’daki açıklamalarıyla yılın en çok konuşulan hukuki gündem maddelerinden biri oldu. Belirli tutarın üzerindeki tapu işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğunun 12. Yargı Paketi ile gelmesi bekleniyordu. Ancak paket 31 Temmuz 2026’da bu düzenleme olmadan yürürlüğe girdi. Aşağıda bugünkü durumu, açıklanan planın ayrıntılarını ve konuşulan ücret senaryolarını bulacaksınız.

Öne Çıkan Noktalar

• Tapuda avukat zorunluluğu, 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 12. Yargı Paketi’ne (7589 sayılı Kanun) girmedi.
• Ekim 2026 itibarıyla tapu işlemlerinizi kendiniz ya da noterden verdiğiniz vekaletnameyle avukatsız yapabilirsiniz.
• Bakan Gürlek Mart 2026’da 30 milyon TL üzerindeki işlemlerde iki taraf için avukat zorunluluğu planladıklarını açıklamıştı.
• Zorunluluğun gelmesi için yeni bir kanun gerekir. Ekim 2026 itibarıyla TBMM’de kabul edilmiş böyle bir metin yok.
• Ücret için nisbi AAÜT, sabit tarife ve arabuluculuk tarifesi modeli olmak üzere üç senaryo konuşulmuştu.

Tapuda Avukat Zorunluluğu Geliyor Mu?

Hayır, şu an için gelmedi. Türkiye’de bireysel tapu işlemlerinde avukat bulundurma zorunluluğu bulunmuyor. Tapu müdürlüğünden randevu alarak işleminizi bizzat ya da noter onaylı vekaletnameyle yapabilirsiniz. 31 Temmuz 2026’da yayımlanan 7589 sayılı Kanun, Tapu Kanunu’nda ya da Avukatlık Kanunu’nda bu yönde bir değişiklik yapmadı.

Adalet Bakanı Akın Gürlek, Türkiye Barolar Birliği Başkanı Erinç Sağkan ve beraberindeki heyetle gerçekleştirdiği görüşmede, 12. Yargı Paketi kapsamında tapuda belirli miktarı aşan işlemlerde avukatla temsil zorunluluğu getirileceğini açıkladı. Bakan Gürlek, “209 bin avukatımız var. Yargısal süreçlerde savunma makamı, avukatlarımız çok önemli. Avukatlarımızın maddi anlamda zorluk yaşadığını biliyoruz, bu hususla ilgili de pakette çalışmalar olacak. Özellikle avukatlarımızın maddi anlamda onların hissedebileceği, onlara da bir fayda sağlayabilecek düzenlemeler yapmak istiyoruz. Tapu işlemlerinde 30 milyon lira üstü işlemlerde iki taraf için avukat zorunluluğu getirilecek.” ifadelerini kullandı.

Bakanın açıklamasına rağmen düzenleme pakete alınmadı. Zorunluluğun hayata geçmesi için yeni bir kanun teklifinin TBMM’de kabul edilmesi ve Resmi Gazete’de yayımlanması gerekir. Ekim 2026 itibarıyla kabul edilmiş böyle bir metin yok.

Tapuda Avukat Zorunluluğu İçin Minimum İşlem Tutarı Ne Kadar?

Bakan Gürlek’in Mart 2026’daki açıklamasına göre avukat zorunluluğu tüm tapu işlemlerini kapsamayacaktı. Düzenlemenin yalnızca 30 milyon TL ve üzerindeki taşınmaz alım satımlarında uygulanması planlanmıştı.

Önemli bir not olarak belirtmek gerekiyor. Bakan’ın ilk açıklaması kamuoyunda ve bazı haber kaynaklarında başlangıçta 30 bin TL olarak aktarılmıştı. Ancak Anadolu Ajansı’nın 27 Mart 2026 tarihli haberinde tutarın 30 milyon TL olduğu netleşti. İki rakam arasındaki bu büyük fark kamuoyunda ciddi soru işaretleri yarattı. 30 bin TL sınırı pratikte tüm tapu işlemlerini kapsayacak sembolik bir eşik anlamına gelirken, 30 milyon TL yalnızca yüksek değerli gayrimenkul işlemlerini hedef alan çok daha sınırlı bir uygulama alanı yaratıyor.

Bu eşiğin belirlenmesindeki temel amaç, düşük ve orta tutarlı işlemlerde vatandaşa ek bir mali yük getirmemek. 30 milyon TL’nin altında kalan taşınmaz devir işlemleri mevcut sistemde olduğu gibi avukatsız yapılabilecek. Öte yandan Türkiye’deki büyükşehirlerdeki konut fiyatları ve ticari gayrimenkul bedelleri düşünüldüğünde, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi illerdeki konut satışlarının önemli bir kısmının bu sınırın üzerinde olduğu ve düzenlemenin yüksek değerli gayrimenkul işlemlerini doğrudan etkileyeceği söylenebilir.

Tapuda Hangi İşlemlerde Avukat Zorunlu Olacak?

Düzenlemenin kesin kapsamı Meclis görüşmelerinde netleşecek olmakla birlikte, Bakanlık kaynaklarından ve uzman yorumlarından derlenen bilgilere göre zorunluluk getirilseydi aşağıdaki tapu işlemlerini kapsaması bekleniyordu:

• Konut Alım-Satımı: 30 milyon TL üzerindeki konut satışları düzenlemenin birincil hedefi. Bu tutarı aşan tüm konut satışlarında hem alıcının hem de satıcının avukatla temsil edilmesi zorunlu hale gelecek.
• İş Yeri ve Ticari Gayrimenkul Satışları: Ofis, dükkan, mağaza gibi ticari amaçlı taşınmazların 30 milyon TL’yi aşan satışlarında da avukat zorunluluğu uygulanacak.
• Arsa Alım-Satımı: 30 milyon TL üzerindeki arsa satışları da kapsama dahil. Özellikle büyükşehirlerdeki değerli arsaların el değiştirmesinde hukuki güvence sağlanması hedefleniyor.
• Kredili Gayrimenkul İşlemleri: Anadolu Ajansı’nın haberine göre, kredili konut, arsa ve iş yeri satışı işlemlerinde bankanın yetkili kıldığı avukat, satış esnasında ipotek işlemlerini gerçekleştirmek üzere tapuda hazır bulunuyor. Yeni düzenlemeyle bu uygulamanın kapsamının genişletilmesi bekleniyor.
• Bağış İşlemleri: Taşınmaz bağışlarının da kapsama dahil edilmesi gündemde. Özellikle miras planlaması amacıyla yapılan bağışlarda hak kayıplarının önlenmesi hedefleniyor.
• Trampa (Takas) İşlemleri: Taşınmaz değişimi işlemlerinde her iki taşınmazın da hukuki durumunun detaylı incelenmesi gerektiğinden, trampa işlemlerinin de düzenleme kapsamına alınması bekleniyor.
• İpotek İşlemleri: Yüksek tutarlı ipotek tesisi ve terkini işlemlerinde avukat zorunluluğu, özellikle bankalar dışındaki bireysel ipotek işlemlerinde vatandaşları koruyucu bir mekanizma olarak değerlendiriliyor.
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki kat karşılığı devir işlemleri, uyuşmazlıkların en sık yaşandığı alanlardan biri olması nedeniyle kapsama alınması kuvvetle muhtemel.

Plana göre zorunluluk her iki taraf için de geçerli olacaktı. Yani hem alıcı hem satıcı ayrı ayrı avukatla temsil edilecekti.

Tapu Avukatı Ücreti Ne Kadar Olacak?

Tapuda avukat zorunluluğunun getirilmesiyle birlikte en çok merak edilen konulardan biri de avukatlık ücretlerinin nasıl belirleneceği. Anadolu Ajansı’nın haberine göre, barolar yeni düzenlemeyle birlikte 30 milyon TL ve üzeri gayrimenkul alım-satımlarındaki avukat zorunluluğu için yeni bir tarife belirlemesi ve bu tarife tutarının avukatlara ödenmesini talep edecek. Bu konuda üç farklı senaryo öne çıkıyor:

1. Nisbi (Oransal) Vekalet Ücreti Sistemi

Birinci senaryo, mevcut Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) kapsamındaki nisbi vekalet ücreti sisteminin uygulanmasıdır. Bu sistemde avukatlık ücreti, işlem bedelinin belirli bir yüzdesi üzerinden kademeli olarak hesaplanır. Vergi dilimlerine benzer biçimde, işlem bedeli yükseldikçe uygulanan oran düşer. 2026 tarifesiyle bu yapıya yeni bir dilim daha eklenmiştir.

Taraflar, akdi vekalet ücretini serbestçe kararlaştırabilir. Ancak AAÜT’nin belirlediği asgari tarifenin altına inilemez ve işlem bedelinin %25’i üst sınır olarak belirlenmiştir.

30 Milyon TL’lik Taşınmaz İçin Örnek Hesaplama

Yukarıdaki kademeli dilim yapısına göre 30 milyon TL değerindeki bir taşınmaz satışında avukatlık ücreti şu şekilde hesaplanır:

Yani tek bir taraf için yaklaşık 780.000 TL vekalet ücreti ortaya çıkmaktadır. Hem alıcı hem satıcının ayrı avukat tutma zorunluluğu göz önüne alındığında, iki tarafın birden ödeyeceği toplam avukatlık ücreti yaklaşık 1.560.000 TL‘ye ulaşmaktadır. Referans olarak belirtmek gerekirse, avukatlar aracılığıyla yapılan kira sözleşmelerinde ücret 8.000 TL iken, 30 milyon TL’lik bir tapu işleminde bu rakamın neden tartışma yarattığı bu tabloda açıkça görülmektedir.

Not: Tablodaki aralıklar ve oranlar AAÜT kademeli yapısını açıklamak amacıyla örnek niteliğinde verilmiştir. Kesin dilim tutarları ve oranlar için güncel resmi AAÜT metnine başvurulması önerilir.

2. Sabit Ücret Belirlenmesi İhtimali

İkinci senaryo ise baroların veya yasa koyucunun tapu işlemlerine özel sabit bir avukatlık ücreti belirlemesidir. Bu yaklaşımda işlem bedelinden bağımsız olarak, tapu işleminin türüne göre standart bir ücret tarifesi oluşturulabilir.

Bu yöntemin avantajı, vatandaşların önceden ne kadar ödeyeceklerini net olarak bilmesi ve yüksek bedelli işlemlerde orantısız avukatlık ücretlerinin önlenmesidir. Sabit ücret sistemi özellikle vatandaş lehine bir düzenleme olacaktır. Çünkü örneğin 50 milyon TL’lik bir gayrimenkul satışında nisbi oran üzerinden hesaplanan yüz binlerce liralık avukatlık ücreti yerine makul bir sabit bedel ödenecektir.

Baroların bu konuda yeni bir tarife belirlemesi talep edeceği göz önüne alındığında, her iki senaryonun da Meclis görüşmeleri ve baro çalışmaları sürecinde netleşeceği anlaşılmaktadır.

3. Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi Modeli

Üçüncü bir ihtimal olarak Adalet Bakanlığı’nın her yıl güncellediği Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’nin referans alınması da gündeme gelebilir. Bu tarifede ücretler, uyuşmazlık miktarına göre kademeli oranlarla belirlenmekte ve nisbi AAÜT’e kıyasla çok daha düşük seviyelerde kalmaktadır. Tapu işlemlerinde avukat ücretinin bu tarifeye benzer bir yapıya oturtulması, özellikle yüksek değerli gayrimenkul satışlarında ortaya çıkabilecek orantısız ücret sorununu büyük ölçüde çözebilir. Bu model, vatandaşa öngörülebilir ve makul bir maliyet sunarken avukata da belirli bir güvence sağladığından hem barolar hem de Bakanlık nezdinde kabul görebilecek bir orta yol olarak değerlendirilebilir.

Her üç senaryoda da KDV’nin ayrıca ekleneceği ve ücretlerin her yıl güncellenebileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

Tapuda Avukatla İşlem Yapmanın Avantajları Nelerdir?

Düzenleme henüz yasalaşmadı. Aşağıdaki başlıklar, zorunluluk getirilirse beklenen faydaları anlatır. Bunların çoğunu bugün de isteğe bağlı olarak bir avukatla çalışarak elde edebilirsiniz.

Dolandırıcılık ve Sahtecilik Riskinin Ortadan Kalkması

Son yıllarda gayrimenkul dolandırıcılığı vakaları ciddi boyutlara ulaştı. Sahte kimlik, sahte vekaletname ve sahte tapu belgesiyle gerçekleştirilen işlemler binlerce vatandaşı mağdur etti. Avukat zorunluluğu ile birlikte, işlem öncesinde tarafların kimlik ve ehliyet kontrolü profesyonel bir hukukçu tarafından yapılacak ve bu tür dolandırıcılık girişimlerinin önüne geçilecek.

Taşınmazın Hukuki Durumunun Kapsamlı İncelenmesi

Tapu memurları işlemin sadece teknik ve sicil yönünü kontrol eder. Oysa bir avukat, taşınmaz üzerindeki şerhleri, ipotekleri, hacizleri, imar durumunu, kat irtifakı veya kat mülkiyeti sorunlarını, belediye borçlarını ve gizli hukuki engelleri detaylı şekilde araştırır. Bu sayede alıcı, satın aldığı taşınmazın “temiz” olduğundan emin olur.

Sözleşme Güvenliğinin Sağlanması

Avukat, tapu devri öncesinde hazırlanan ön sözleşmelerin, ödeme planlarının ve taahhütlerin hukuka uygun olmasını denetler. Eksik veya hatalı hükümler nedeniyle ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar daha baştan engellenir.

Tarafların Aydınlatılması ve Bilgilendirilmesi

Özellikle hukuki bilgisi sınırlı olan vatandaşlar için avukat, işlemin tüm sonuçlarını anlaşılır bir dille açıklar. Alıcı ve satıcı, haklarını ve yükümlülüklerini tam olarak bilerek işlem yapar. Bu durum özellikle yaşlı vatandaşlar, eğitim düzeyi düşük kişiler ve yabancı uyruklu alıcılar için büyük bir güvence oluşturur.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasının Önlenmesi

Vekaletname ile yapılan tapu işlemlerinde, vekalet görevinin kötüye kullanılması Türkiye’de sıkça karşılaşılan bir hukuki sorun. Avukat zorunluluğu, vekaletname ile işlem yapıldığı durumlarda bağımsız bir hukuki denetim mekanizması oluşturarak bu tür suistimalleri engelleyecek.

Kredili İşlemlerde Ek Güvence

Kredili gayrimenkul alımlarında bankanın yetkili kıldığı avukat zaten ipotek işlemleri için tapuda hazır bulunuyor. Yeni düzenleme ile alıcı ve satıcının da bağımsız avukatlarıyla temsil edilmesi, kredi sürecinde tarafların haklarının daha etkin korunmasını sağlayacak.

Hangi Haklar Güvence Altına Alınır?

Tapuda avukatla temsil zorunluluğunun getirilmesiyle birlikte aşağıdaki temel haklar güvence altına alınmış olacak:

• Mülkiyet Hakkı: Taşınmazın gerçek sahibinin belirlenmesi ve mülkiyet hakkının korunması sağlanır. Sahte belgelerle yapılan devirlerin önüne geçilir.

• Alıcının Bilgilendirilme Hakkı: Alıcı, taşınmazın tüm hukuki durumu hakkında eksiksiz bilgilendirilir. Gizli ayıplar, imar sorunları veya üzerindeki kısıtlamalar önceden tespit edilir.

• Satıcının Bedel Güvencesi: Satıcının satış bedelini tam ve zamanında alması hukuki teminat altına alınır. Ödeme koşulları net bir şekilde belirlenir.

• Mirasçıların Hakları: Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda tüm mirasçıların haklarının korunması sağlanır. Muvazaalı (danışıklı) satışların önlenmesine katkıda bulunulur.

• Aile Konutu Hakkı: Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda eşin rızası olmadan satış yapılmasının önüne geçilir.

• Tüketicinin Korunması: Özellikle ön ödemeli konut satışlarında ve projeden satışlarda tüketicinin hakları daha etkin şekilde korunur.

Avukat Zorunluluğu ile Önlenecek Davalar

Tapuda avukat zorunluluğunun en önemli faydalarından biri, ileride açılması muhtemel uzun ve maliyetli davaların daha baştan engellenmesi. Ülkemizde bu nitelikte davaların süreleri ve maliyetleri düşünüldüğünde pozitif etki yaratacağı aşikardır.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Türkiye’de asliye hukuk mahkemelerinin en yoğun dava türlerinden biri olan tapu iptal ve tescil davaları, kanuna aykırı, usulsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla açılır. Bu davalar ortalama 2 ila 5 yıl sürebilir ve ciddi avukatlık masrafları gerektirir. Avukat zorunluluğu ile işlem aşamasında yapılacak hukuki denetim, bu davaların büyük bölümünü ortadan kaldıracak.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Davaları

Bir kimsenin mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını satış gibi göstererek bir başkasına devretmesi durumunda açılan davalardır. Avukat, işlem sırasında tarafların gerçek iradesini ve işlemin niteliğini değerlendirerek bu tür muvazaalı işlemlerin tespit edilmesine katkı sağlar.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Davaları

Vekil tarafından vekalet yetkisinin sınırları aşılarak veya vekalet verenin çıkarlarına aykırı şekilde yapılan tapu işlemlerine karşı açılan davalardır. Bağımsız bir avukatın işlem sürecinde bulunması, bu tür kötüye kullanımları büyük ölçüde engelleyecek.

Hata, Hile ve İkrah (Korkutma) Nedeniyle İptal Davaları

Yanılma, aldatma veya korkutma yoluyla iradenin sakatlanması sonucu yapılan taşınmaz devirlerine karşı açılan davalardır. Avukatın her iki tarafın serbest iradesini teyit etmesi, bu davaların önüne geçecek önemli bir güvence mekanizmasıdır.

Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Davalar

Yaşlılık, akıl hastalığı veya diğer nedenlerle fiil ehliyetinden yoksun kişilerin yaptığı tapu işlemlerinin iptali için açılan davalardır. Avukat, işlem sırasında tarafların hukuki ehliyetini değerlendirerek ehliyetsiz kişilerin mağdur edilmesini önler.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davalardır. Avukat, hisseli taşınmaz işlemlerinde tüm paydaşların haklarını gözeterek ileride ortaya çıkabilecek ortaklık uyuşmazlıklarını baştan çözer.

Düzenlemeye Yönelik Eleştiriler

Her yeni yasal düzenleme gibi tapuda avukat zorunluluğu da kamuoyunda farklı görüşlerin doğmasına neden oldu. Düzenlemeyi destekleyenler hukuki güvenlik ve dolandırıcılığın önlenmesi argümanlarını öne çıkarırken, bir kesim anayasal ve ekonomik açıdan ciddi itirazlar dile getiriyor.

Eleştirilerin odağında öncelikle mülkiyet hakkı meselesi yer alıyor. Anayasa’nın 35. maddesinin güvencesi altındaki mülkiyet hakkının, zorunlu avukatlık ücreti gibi ekonomik bir külfete bağlanmasının bu hakkın kullanımını ölçüsüz biçimde kısıtladığı ileri sürülüyor. Buna ek olarak Türk Borçlar Hukuku’nun temelini oluşturan irade serbestisi ilkesi gereği, tarafların sözleşme yaparken üçüncü bir kişiden hizmet alma zorunluluğunun ancak istisnai durumlarda söz konusu olabileceği, standart bir satış işleminin bu kapsamda değerlendirilemeyeceği vurgulanıyor.

Eleştirmenler ayrıca tutarın nasıl belirleneceği sorusunu da gündeme taşıyor. Her ne kadar açıklanan rakam 30 milyon TL olsa da, ilk haberlerin 30 bin TL olarak yansıması kafalarda soru işareti bıraktı. Eğer ilerleyen süreçte sınır daha düşük bir rakama çekilirse ya da yıllık güncelleme mekanizması yeterince şeffaf işlemezse, zorunluluğun fiilen tüm tapu işlemlerini kapsar hale gelebileceği endişesi dile getiriliyor.

Bu noktada öne çıkan en somut alternatif öneri şu: Hukuki güvenliğin sağlanması için avukat desteği gerçekten gerekli görülüyorsa, bu hizmetin bedelinin vatandaşın zaten ödediği tapu harcı gelirlerinden karşılanması. Bu yaklaşım, hem yargının iş yükünü hafifletecek hem de vatandaşın ek maliyete katlanmak zorunda kalmadan güvenceli bir işlem yapmasının önünü açacak. Sosyal devlet ilkesi, adaleti ulaşılabilir kılmayı gerektirir, ek maliyete bağlamayı değil. Biz de bu görüşe katılıyoruz.

12. Yargı Paketi’nde Tapuda Avukat Zorunluluğu Var Mı?

Yok. 12. Yargı Paketi, Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7589 sayılı Kanun adıyla 16 Temmuz 2026’da TBMM’de kabul edildi ve 31 Temmuz 2026’da Resmi Gazete’de yayımlandı. Kanun İcra ve İflas Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Türk Ceza Kanunu, Ceza Muhakemesi Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu gibi metinlerde değişiklik yaptı. Tapu işlemlerinde avukat zorunluluğu ise getirmedi.

Zorunluluk ileride yeni bir yargı paketiyle yeniden gündeme gelebilir. Böyle bir teklif verilirse eşik tutarı, kapsam ve ücret Meclis görüşmelerinde belirlenir, yürürlük tarihi de kanunda yazar. O zamana kadar tapu işlemleriniz bugünkü kurallarla yürür.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tapuda avukat tutmak şu an zorunlu mu?

Hayır. 12. Yargı Paketi 31 Temmuz 2026’da bu düzenleme olmadan yürürlüğe girdi. Ekim 2026 itibarıyla bireysel tapu işlemlerinde avukat zorunluluğu yok.

30 milyon TL altındaki işlemlerde avukat gerekecek mi?

Plan bu yöndeydi. Bakan Gürlek’in Mart 2026’daki açıklamasında eşik 30 milyon TL olarak geçiyordu. Düzenleme yasalaşmadığı için bugün hiçbir tutarda avukat zorunlu değil.

Hem alıcı hem satıcı avukat tutmak zorunda mı olacak?

Açıklanan plana göre evet, avukatla temsil her iki taraf için öngörülmüştü. Bu plan henüz kanunlaşmadı.

Avukat ücretini kim ödeyecek?

Plana göre her taraf kendi avukatının ücretini ödeyecekti ve barolar bu iş için ayrı bir tarife istiyordu. Bugün avukat tutmak isteğe bağlı olduğundan ücreti avukatı tutan taraf öder.

Kredili konut alımlarında ne olacak?

Kredili alımlarda bankanın yetkilendirdiği avukat zaten ipotek işlemi için tapuda bulunuyor. Plan, alıcı ve satıcının ayrıca kendi avukatıyla temsil edilmesini öngörüyordu. Düzenleme yasalaşmadığı için bugün böyle bir zorunluluk yok.

Mevcut tapu güvenlik sistemi kaldırılacak mı?

Hayır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün elektronik kimlik doğrulama, Web Tapu, SMS ve e-posta bildirimleri ile güvenli ödeme uygulamaları sürüyor. Avukat zorunluluğu, bu sisteme ek bir kontrol katmanı olarak tartışılmıştı.

Yurt dışındaki örnekler nasıl?

Bu uygulama pek çok ülkede çoktan hayata geçirilmiş bir standart. İngiltere’de Türkiye’deki avukata karşılık gelen solicitor, Fransa ve Almanya’da Türk noterinin çok daha geniş yetkili hali olan notaire ve Notar tüm tapu devirlerini denetliyor. Yunanistan, Kıbrıs ve ABD’nin birçok eyaletinde de avukat zorunluluğu kanunla düzenlenmiş durumda. Türkiye’de ise bu adım henüz atılmadı.

Tapuda avukat zorunluluğu ne zaman gelecek?

Belli değil. Bakanın açıkladığı düzenleme 12. Yargı Paketi’ne girmedi ve Ekim 2026 itibarıyla TBMM’de kabul edilmiş bir metin yok. Zorunluluk ancak yeni bir kanunla ve o kanunda yazan yürürlük tarihinden sonra başlar.

Zorunlu değilken avukatla tapu işlemi yapabilir miyim?

Evet. Avukata noterden vekaletname vererek satışı onun aracılığıyla yaptırabilir ya da işlemden önce taşınmazı ve sözleşmeyi ona inceletebilirsiniz. Ücreti avukatla kararlaştırırsınız, ancak ücret Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olamaz.

Tapu dolandırıcılığına karşı kendimi nasıl korurum?

İşlemden önce taşınmazın güncel tapu kaydını, yani malikini, ipotek, haciz ve şerhlerini kontrol edin. Satış bedelini elden ya da tanımadığınız hesaplara değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün güvenli ödeme sistemiyle ödeyin. Satış vekaletnameyle yapılıyorsa vekaletnamenin geçerliliğini Türkiye Noterler Birliği’nin sorgulama ekranından doğrulayın.

Avukat Değerlendirmesi

Tapuda avukat zorunluluğu, doğru kurgulandığında Türk gayrimenkul hukukunda gerçek anlamda bir dönüm noktası olabilir. Gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenliği sağlamak amacıyla avukat zorunluluğu öngören uygulama, İngiltere, Fransa, Almanya gibi gelişmiş ülkelerde çoktan hayata geçirilmiş bir standarttır ve Türkiye’de de bu güvencenin hayata geçirilmesi son derece yerindedir.

Ancak düzenlemenin hangi modelle uygulamaya konulacağı belirleyici önem taşımaktadır. Tapu alım satım işlemleri zaten taraflar üzerinde yüksek oranlı bir tapu harcı yükü oluşturmaktadır. Bunu somutlaştırmak gerekirse, avukat zorunluluğunun alt eşiği olan 30 milyon TL değerindeki bir taşınmaz satışında Mart 2026 itibariyle taraflardan toplam 1.200.000 TL tapu harcı tahsil edilmektedir. Bu rakamın tek başına avukatlık hizmetinin maliyetini rahatlıkla karşılayabileceği aşikardır. Devlet bu harcı zaten toplamakta olup avukatlık bedelinin ayrıca vatandaşa yüklenmesi yerine mevcut harç gelirleri içinden finanse edilmesi hem teknik olarak uygulanabilir hem de hakkaniyete uygun bir çözüm yolu olarak öne çıkmaktadır. Bu model sosyal devlet ilkesiyle ve Borçlar Hukuku’nun temelindeki irade serbestisi ilkesiyle çok daha uyumludur. Vatandaşın ek maliyete katlanmak zorunda kalmadan güvenceli işlem yapmasının önü açılacak, yargının iş yükü hafifleyecek ve düzenlemeye yönelik anayasal itirazlar da büyük ölçüde giderilmiş olacaktır.

Sonuç olarak amaç doğrudur. Asıl mesele bu amacın vatandaşa ek yük bindirmeden, hukukun genel ilkeleriyle bağdaşır biçimde hayata geçirilmesidir.

Yeni bir kanun teklifi verilirse eşik, kapsam ve ücret Meclis görüşmelerinde netleşir.

Bu makale 18 Ekim 2026 tarihinde güncellenmiştir. İçerik bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Tapu işlemlerinizle ilgili özel durumlarınız için bir avukata danışmanızı öneririz.